양세형 홍대 109억 빌딩, 3년간 공실로 고생한 이유

개그맨 양세형이 2023년 7월 서울 마포구 서교동, 홍익대 정문에서 도보로 300여m 거리에 있는 빌딩을 109억원에 매입했어요. 지하 1층부터 지상 6층까지, 연면적 약 342평 규모의 건물로 1993년에 지어졌지만 2022년 11월 전면 리모델링을 거쳐 새 건물처럼 단장된 상태였다고 해요. 대로변에 위치해 가시성이 좋다는 평가를 받으면서 매입 당시에는 ‘100억대 건물주’가 됐다는 부러움 섞인 반응이 많았습니다.

하지만 실제로는 매입 이후 한동안 공실 문제로 마음고생을 했던 것으로 알려졌어요. 매입 당시 이 건물에 입주해 있던 임차인은 공유오피스 업체 패스트파이브(2~5층)가 전부였고, 지하 1층과 지상 1층, 6층은 오랫동안 세입자를 구하지 못한 상태였습니다. 실제로 2024년까지도 건물 1층에는 임대 조건을 안내하는 큼지막한 현수막이 걸려 있었다고 해요.

공실이 부른 이자 부담

이 건물에는 총 90억원의 근저당이 설정돼 있고, 통상적인 근저당 설정 비율을 감안하면 실제 대출액은 75억원 안팎으로 추정됩니다. 나머지 자기자본은 취득 비용 등을 포함해 약 40억원 수준으로 예상되고 있어요. 대출 금리를 4~5%로만 잡아도 월 이자 부담은 2500만원에서 3000만원 사이라는 계산이 나옵니다.

문제는 공실 기간이 길었던 만큼 임대료 수입만으로 이 이자를 온전히 감당하기 어려웠을 가능성이 크다는 점이에요. 당시 유일한 임차인이었던 패스트파이브 역시 2021년부터 2023년까지 영업이익 적자가 이어지고 있었던 터라, 임대 수익이 대출 이자와 비슷하거나 오히려 낮았을 것이라는 업계 추측도 꾸준히 제기됐습니다.

최근 임대 현황과 시장 평가

다행히 최근에는 1층에 프랜차이즈 카페가 입점했고, 6층에도 루프탑 파티룸 업체가 자리를 잡으면서 공실 문제가 어느 정도 해소된 상태예요. 다만 6층의 경우 최근 다시 새 임차인을 모집하는 광고가 확인됐는데, 전용 8평 공간에 보증금 3000만원, 월세 180만원, 관리비 20만원 조건이고 3개월 렌트프리까지 내걸려 있어 기존 계약 만료가 임박한 것으로 보입니다.

부동산 업계에서는 홍익대 정문 일대 상권이 예전보다 축소된 점을 원인으로 꼽고 있어요. 온라인 중심으로 소비 트렌드가 바뀌면서 브랜드들이 오프라인 안테나샵을 여는 것에 대한 매력도가 떨어졌고, 홍대뿐 아니라 이대나 신촌, 강남 가로수길 같은 다른 대형 상권에서도 공실 비율이 높아지는 추세라고 합니다. 다만 서울 대형 상권 입지라는 특성상, 향후 매각 시점에는 건물 가격 상승에 따른 시세차익 확보는 충분히 가능할 것이라는 전망도 함께 나오고 있습니다.

이 글은 부동산 뉴스를 바탕으로 정리한 정보이며, 실제 임대 조건이나 시세는 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

출처: 양세형 인스타그램